Jun24

Bank Untung Ke Rugi Jika Pemilik Buat Hibah Rumahnya yang masih Bercagar Dengan Bank?

Ini adalah hujah yang biasa didengar. Tak boleh buat hibah untuk rumah yang masih dalam pembiayaan bank, sebab akan jejaskan kepentingan bank.

Buat hibah bukan buat pindahmilik nama dalam geran.

Buat hibah tak semestinya perlu buat pindahmilik nama dalam geran. Cukuplah dengan hukum dan syaratnya dipenuhi.

Hibah itu sah apabila 4 rukunnya dan syarat qabdnya sempurna dibuat semasa pemberi hibah masih hidup.

Pemberi hibah adalah pemilik harta.
Penerima hibah.
Akad hibah iaitu lafaz ijab oleh pemberi hibah dan kabul oleh penerima atau wakil penerima hibah.
Wujudnya harta yang hendak dihibah ketika itu.

Bidang kuasa yang menentukan hibah itu sah atau tidak adalah Mahkamah Syariah.

Dah beratus kes hibah disahkan Mahkamah Syariah tanpa buat pindahmilik dalam geran. Asal saja Mahkamah Syariah berpuas hati rukun dan syarat terlaksana maka hibah itu sah.

Jadi, buat hibah tak menjejaskan pun perjanjian pembiayaan dengan bank, antara sebabnya tak perlu buat pindahmilik.

Kesan bila pembeli rumah meninggal dan tak sempat buat hibah hartanah.

Lepas pembeli meninggal, rumah itu bukanlah dapat kepada pasangan 100%. Rumah yang sebelum ini sepenuhnya milik pembeli seorang akan bertukar menjadi milik beberapa orang iaitu waris faraid simati.

Katakan situasi ini simati adalah seorang suami, ada seorang isteri dan seorang anak perempuan, masih ada ibu dan ayah. Abang dan kakak kandung.

Jadi, yang berhak keatas rumah ini adalah:

Ibu simati – 4/24 bahagian.
Ayah simati – 5/24 bahagian.
Isteri – 3/24 bahagian.
Anak perempuan – 12/24 bahagian.

Katakan tiada siapa yang nak lepaskan hak mereka keatas rumah itu. Bermakna ada 4 orang pemilik baru.

Tetapi baki pembiayaan rumah itu perlu diselesaikan dulu untuk dapatkan geran dan pelepasan gadaian daripada pihak bank. Barulah boleh memasukan nama penerima baru dalam geran rumah itu.

Jika jumlah pembiayaan bank yang berbaki itu dapat ditampung sepenuhnya oleh MRTA/MRTT, waris tak perlu lagi menanggung bayaran balik kepada bank.

Tetapi banyak keadaan walaupun ada MRTA/MRTT biasanya ia tak cukup untuk tanggung pembiayaan bank.

Antara sebabnya:

Jumlah pembayaran balik ansuran bulanan boleh meningkat mengikut perubahan Kadar Asas/ Base Rate Bank.
Nak kurangkan bayaran bulanan, jadi peminjam ambil jumlah atau tempoh perlindungan MRTA/MRTT yang rendah daripada sepatutnya.
Faktor seperti harga rumah yang tinggi, tempoh pinjaman yang panjang, umur dan tahap kesihatan mungkin boleh menjadikan bayaran caruman MRTA/MRTT tinggi. Mungkin bank terpaksa tawarkan perlindungan MRTA/MRTT yang rendah.
Jika pembeli rumah ada buat penangguhan bayaran balik ansuran. Jadi tempoh bayaran balik jadi panjang, tetapi perlindungan MRTA/MRTT masih kekal sama.

Pihak bank pula tidak akan tahu selagi kematian tidak dilaporkan oleh waris. Proses penyelesaian MRTA/MRTT tidak berlaku secara otomatik tanpa diuruskan pihak waris. Bank tetap menganggap simati masih hidup dan menanti bayaran ansuran seperti biasa.

Secara umum, struktur dan jumlah faraid setiap kematian berbeza. Agak-agak siapa dikalangan waris yang akan tawar diri buat urusan pembiayaan bank ini?

Jika tiada MRTA/MRTT atau perlindungan itu tak bayar jumlah baki pembiayaan sepenuhnya, siapa nak beri komitmen untuk bayar? Sedangkan dia tahu bukan dia saja yang berhak ke atas rumah itu.

Kalau buat pembiayaan bersama suami dan isteri. MRTA/MRTT selesaikan bahagian suami. Kena beritahu bank berkenaan kematian suami. Nanti bank akan buat penjadualan semula bayaran ansuran bahagian isteri.

Itu baru bab bayaran bulanan. Belum sentuh bab proses perundangan lagi.

Mungkin ada situasi waris semua tak jelas siapa yang berhak ke atas rumah & berapa bahagian mereka, waris cenderung untuk tunggu proses pentadbiran harta pusaka dan Surat Kuasa Mentadbir dikeluarkan barulah nak tengok balik isu bayaran balik pembiayaan bank ini.

Perbicaraan harta pusaka bukannya dibuat hari ini mati, esok panggil bicara. Kenalah diisi borang permohonan, dibuat carian hartanah, dikumpulkan semua dokumen harta, dipersetujui siapa pemohonnya, barulah dimasukkan permohonan ke Pejabat Pusaka Kecil atau Mahkamah Tinggi Sivil.

Selepas beberapa ketika dimasukkan permohonan, barulah dipanggil perbicaraan. Tempohnya mungkin antara beberapa bulan sehingga setahun pun ada.

Dalam tempoh setahun menunggu bicara ni ada tak waris yang ambil tanggungjawab urus dan bayar baki pembiayaan? Kalau ada waris yang tawarkan diri bayar oklah. Ada kes pembiayaan tak dibayar sebab waris nak tunggu bicara kuasa.

Bank pun tertunggu-tunggu manalah bayaran bulanan yang dah tertunggak ni. Terkumpullah sekali denda bayaran lewat. Jadi kerja pulak bank kena tunggu bicara kuasa selesai baru ada waris yang nak bayarkan pembiayaan rumah simati.

Apa bank buat kalau selepas beberapa peringatan tiada waris yang tawarkan diri nak bayar? Bayaran pinjaman dah tertunggak berbulan lamanya. Tentu kita semua boleh agak apa tindakan bank.

Bank untung ke rugi dalam keadaan ini ?

Bagaimana pula kalau sempat buat hibah?

Kerja bank jadi mudah kerana penerima hibah yang memang tahu dialah yang menerima rumah itu akan terus membayar tanpa tertunggak sebaik pemberi hibah mati.

Malah penerima hibah akan bersungguh-sungguh membuat bayaran penuh untuk baki pinjaman kerana dia tahu itu hak dia.

Semakin rendahlah risiko kadar pinjaman hartanah tidak berbayar atau Non Performing Loan oleh pihak bank. Bank untung.

Hak bank terjejas ? TIDAK SEKALI-KALI.

Dalam satu kes di Mahkamah Syariah, hibah harta bercagar kepada Maybank yang diputuskan SAH, hakim telah memanggil pengurus bank untuk bertanya adakah berlaku perubahan perjanjian apabila simati menghibahkan rumahnya kepada penerima ? Adakah kepentingan bank terjejas bila simati membuat hibah kepada anaknya ?

Jawapan pengurus bank, tiada apa-apa perubahan perjanjian berlaku & bank terus berpegang kepada komitmen perjanjian itu. Prinsip ‘Qabilah lil ibtal’ ( hibah boleh batal ) diperkenalkan dalam kes ini.

Bayaran balik pembiayaan bulanan dibuat tanpa tertunggak oleh penerima hibah yang akhirnya membuat full settlement untuk baki pinjaman.

Semua bayaran itu diterima oleh bank tanpa sebarang bantahan. Penerima hibah secara rasminya menerima harta itu sebagai miliknya.

Bank bukan nak tahu siapa yang dapat rumah itu. Itu urusan sesama waris. Urusan ini dijawab sama ada melalui faraid atau hibah.

Bank hanya nak tahu baki pinjamannya dijelaskan dan kes itu tidak jadi NPL selepas peminjam mati. Walaupun hibah dibuat hak bank tetap terjaga kerana perjanjiannya dengan peminjam & “succesors bound” intact.

Jadi jika hibah harta bercagar sudah dibuat semasa hidupnya peminjam, bank untung ke rugi ? Jawablah sendiri.

Wallahuaklam.

ABS

Daie Mawarith Sepanjang Hayat